Aktuality

Povinnosti vlastníka budovy podľa novelizovaného zákona o energetickej hospodárnosti budov

18.06.2013

Prepracované znenie smernice č. 2010/31/EÚ o energetickej hospodárnosti budov bolo implementované v Slovenskej republike novelou zákona o energetickej hospodárnosti budov, ktorá bola schválená Národnou radou Slovenskej republiky 18. septembra 2012 ako zákon č. 300/2012 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov a ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon). Novelizovaný zákon nadobudol účinnosť od 1.1.2013. Vyhlášku MVRR SR č. 311/2009 Z. z. v plnom rozsahu nahrádza vyhláškou MDVRR SR č. 364/2012 Z. z. z 12. novembra 2012. Touto vyhláškou sa vykonáva zákon č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. Novelou zákona a vydaním novej vyhlášky sa neovplyvnila platnosť vydaných energetických certifikátov. Energetické certifikáty vydané do 31. decembra 2012 platia do uplynutia platnosti, ktorá je v nich uvedená. 

Povinnosť obstarať energetický certifikát

Povinnosť obstarať energetický certifikát má vlastník budovy. Povinnosti, ktoré má podľa zákona vlastník budovy, vzťahujú sa podľa § 13 ods. 1 aj na správcu budovy vo vlastníc?tve štátu, samosprávneho kraja alebo obce, na spolo?čenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v by?tovom dome a na bytové družstvo. Povinnosť zabezpečiť energetický certifikát sa vzťahuje na vlastníka novej budovy a významne obnovenej existujúcej budovy po dokončení prác bez ohľadu na spôsob povoľovania stavieb.

Podľa § 2 ods. 7 novely zákona sa spresňuje významná obnova ako stavebné úpravy existujúcej budovy, ktorými sa vykonáva zásah do jej obalovej konštrukcie v rozsahu viac, ako 25 % jej plochy, najmä zateplením obvodového plášťa a strešného plášťa a výmenou otvorových konštrukcií. To znamená, že ak napr. plocha otvorových konštrukcií bytového domu, ktoré sa vymenili tvorí 25 % obalovej plochy budovy, má vlastník povinnosť zabezpečiť energetický certifikát. Pokiaľ sa významná obnova existujúcej budovy uskutočňuje jednorazovou stavebnou úpravou, ale postupnými čiastkovými úpravami, má vlastník povinnosť zabezpečiť nový certifikát, pokiaľ ďalšia obnovená (napr. zateplená plocha obvodového plášťa alebo strechy) má výmeru viac ako 25 % obalovej plochy.

Zabezpečiť energetický certifikát majú vlastníci podľa § 5 ods. 2 písm. a) aj pre budovy alebo jej samostatné časti, ktoré sa predávajú alebo prenajímajú novému nájomcovi v čase platnosti zákona. Ak celková podlahová plocha časti budovy užívanej na iný účel nepresahuje 10 % celkovej podlahovej plochy celej budovy, zatriedi sa budova do kategórie podľa prevládajúceho účelu užívania. V inom prípade sa vydáva energetický certifikát pre budovu so zmiešaným účelom užívania.

Ak má budova spoločný systém vykurovania, možno na základe vykonanej energetickej certifikácie budovy podľa § 5 ods. 3 vykonať energetickú certifikáciu aj jednotlivého bytu alebo inej samostatne užívanej časti budovy. Energetickú certifikáciu bytu možno vykonať aj na základe hodnotenia iného podobného bytu v tej istej budove, ktorého energetická certifikácia už bola vykonaná. Do 31. decembra 2015 sa podľa § 14a ods. 2 povinnosť zabezpečiť energetický certifikát nevzťahuje na prenájom bytov a samostatných častí budov.

Z § 14 zákona však vyplýva, že pre všetky budovy, ktoré boli postavené a významne obnovené, predané alebo prenajímané po 1. januári 2008 vlastník mal povinnosť zabezpečiť energetický certifikát. V prípade, že takéto budovy sú predmetom predaja má vlastník podľa § 8 ods. 2 povinnosť odovzdať platný energetický certifikát novému vlastníkovi. V prípade prenájmu budovy má vlastník povinnosť odovzdať osvedčenú kópiu energetického certifiká?tu nájomcovi. Energetický certifikát má platnosť najviac 10 rokov (§ 7 ods. 7). Počas celej doby platnosti má vlastník povinnosť uchovávať energetický certifikát.

Pri budovách, v ktorých viac ako 500 m2 celkovej podlahovej plochy (po 9. júli 2015 viac ako 250 m2 celkovej podlahovej plochy) užíva orgán verejnej moci a verejnosť ich často navštevuje musí správca (vlastník) takejto budovy zabezpečiť energetický certifikát (§ 5 ods. 2, písm. b) a § 14a, ods. 1).

Vlastník budovy, na ktorú sa vzťahuje povinná certifikácia, je povinný mať podľa § 8 ods. 1 energetický certifikát ku dňu začatia kolaudačného konania, ak ide o novú budovu alebo o existujúcu budovu po významnej obnove. Vlastník má však zo zákona vyplývajúcu povinnosť zabezpečiť energetický certifikát vždy, keď sa jedná o novú výstavbu a významnú obnovu existujúcej budovy. Lehota na zabezpečenie energetického certifikátu pre vlastníka nebytovej budovy vyplýva z § 82 stavebného zákona (Čl. II ods. 7). Lehota nesmie byť dlhšia ako šesť mesiacov.

Vlastník má povinnosť podľa § 8 ods. 1 zabezpečiť nový energetický certifikát do dvoch mesiacov odo dňa zániku platnosti energetického certifikátu z dôvodu vykonania stavebných úprav budovy, ktoré majú vplyv na jej energetickú hospodárnosť a má povinnosť zabezpečiť energetický certifikát ku dňu uzatvorenia zmluvy o predaji alebo o nájme budovy alebo jej samostatnej časti.

Povinnosti vlastníka

Povinnosti vlastníka budovy vyplývajú z § 8 zákona. Vlastník existujúcej budovy je povinný zabezpečiť pri významnej obnove aj reguláciu zásobovania teplom v budove a pri každom zásahu do jej tepelnej ochrany alebo technického systému vykurovania aj hydraulické vyváženie vykurovacej sústavy v budove.

Povinnosť vystaviť energetický štítok na nápadnom, pre verejnosť jasne viditeľnom mieste sa nevzťahuje na vlastníka bytového alebo rodinného domu. Zákon nezakazuje vystaviť energetický štítok ako informáciu o energetickej hospodárnosti budovy pre všetkých vlastníkov alebo nájomcov (užívateľov) bytov v bytovom dome. Energetický štítok, ktorý obsahuje všetky údaje z prvej strany energetického certifikátu, je vlastník budovy podľa § 8 ods. 3 povinný do piatich pracovných dní odo dňa prevzatia energetického certifikátu a energetického štítku vystaviť na nápadnom, pre verejnosť jasne viditeľnom mieste. Vzťahuje sa to najmä na vlastníkov všetkých budov, ktoré verejnosť často navštevuje (od 1. januára 2013 s viac ako 500 m2 a po 9. júli 2015 s viac ako 250 m2 celkovej podlahovej plochy).

Nové povinnosti vlastníkov

Zo zákona č. 555/2005 Z. z. v znení zákona č. 300/2012 Z. z. vyplývajú spresnenia uvedené vyššie týkajúce sa zabezpečenia energetického certifikátu podľa plochy vykonaných stavebných úprav pri významnej obnove; pre nebytové budovy, ktoré sú často navštevované podľa celkovej podlahovej plochy a pre samostatné časti, ktoré sa predávajú alebo prenajímajú novému nájomcovi.

Ak vlastník budovy predáva rozostavanú budovu, na ktorú ešte nie vyhotovený energetický certifikát, je podľa § 8 ods. 4 povinný poskytnúť nadobúdateľovi projektové energetické hodnotenie. Rovnako je povinný postupovať, ak sa so stavbou ešte nezačalo, ale už je zhotovená projektová dokumentácia. Projektové energetické hodnotenie je súčasťou projektovej dokumentácie na stavebné povolenie podľa § 45 ods. 2 písm. c) stavebného zákona (Čl. II. Ods. 2)

Vlastník má podľa § 8 ods. 5 povinnosť v čase, ktorý určuje zákon, ako súčasť ponuky na predaj alebo prenájom budovy alebo jej samostatnej časti v reklame v komerčnom médiu uviesť aj ukazovateľ jej integrovanej energetickej hospodárnosti z energetického certifikátu (uviesť energetickú triedu, do ktorej bola budova alebo jej samostatná časť zatriedená).

Dokumenty o energetickej certifikácii budovy

Vlastník preukazuje splnenie povinností vyplývajúcich zo zákona č. 555/2005 Z. z. pri ukončení výstavby novej budovy a významne obnovenej existujúcej budovy, ale aj pri predaji a prenájme budovy alebo jej samostatnej časti originálom energetického certifikátu opatreným podpisom a pečiatkou odborne spôsobilej osoby na energetickú certifikáciu.

Osvedčením o vykonanej energetickej certifikácii je energetický certifikát. Energetický certifikát má osem strán, pre bytovú budovu sa využíva (vypĺňa) šesť strán. Energetický certifikát je nielen informáciou, ale aj potvrdením kvality zhotoveného diela. Je hodnotením energetickej hospodárnosti budovy, teda potvrdením potreby energie ovplyvnenej stavebnými konštrukciami a technickými systémami.

Prílohou energetického certifikátu je podľa § 7 ods. 2 zákona správa, ktorá obsahuje opis nedostatkov v technických a energetických charakteristikách budovy, v jej technickom systéme a v energetickom vybavení, odporúčanie na nákladovo efektívne zlepšenie energetickej hospodárnosti budovy alebo jej samostatnej časti. Obsahuje tiež vstupné údaje o vlastnostiach stavebných konštrukcií a technických systémov, čiastkové a konečné výsledky výpočtu. Podrobnosti o spracovaní správy uvádza príloha 4 vyhlášky MDVRR SR č. 364/2012 Z. z.

Povinnosťou vlastníka je zabezpečiť projektovú dokumentáciu na stavebné povolenie v prípade výstavby novej budovy a významnej obnovy existujúcej budovy. Vlastník budovy (stavebník) má povinnosť zabezpečiť projektovú dokumentáciu na hydraulické vyváženie a meranie a reguláciu vykurovacieho systému budovy.

Energetický certifikát sa spracováva na základe normalizovaného energetického hodnotenia výpočtom na základe zistení z projektovej dokumentácie stavby, meraní a zistení na vyhotovenej stavbe a informácií poskytnutých vlastníkom (stavebníkom, resp. správcom). Povinnosťou vlastníka je poskytnúť požadovanú súčinnosť s odborne spôsobilou osobou pri získavaní potrebných údajov. Vlastník je povinný podľa § 10 ods. 2 poskytnúť vysvetlenie inšpektorovi Štátnej energetickej inšpekcie týkajúce sa povinnosti umiestniť energetický štítok v budove. Vlastník budovy, v ktorej sa musí umiestniť energetický štítok, musí umožniť inšpektorovi vstupovať do takejto budovy.

Vlastník budovy, v prípade nesplnenia povinností vyplývajúcich z § 11 a 12 zákona, musí zaplatiť pokutu, ktorú mu uloží inšpekcia.

Súvisiace právne predpisy:

[1] Zákon č. 300/2012 z 18. septembra 2012, ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov a ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku /stavebný zákon)

[2] Vyhláška MDVRR SR z 12. novembra 2012, ktorou sa vykonáva zákon č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov.

28.5.2013, prof. Ing. Zuzana Sternová, PhD., Zdroj: Verlag Dashöfer