Aktuality

Povinnosti vlastníka bytu vyplývajúce z vlastníctva bytu a nebytového priestoru


Vlastníctvo bytu a nebytového priestoru a s tým súvisiace práva a povinnosti upravujú najmä Ústava Slovenskej republiky, Občiansky zákonník a zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Ústava Slovenskej republiky z 1. septembra 1992 v druhej hlave Základné práva a slobody, druhom oddiely Základné ľudské práva a slobody a konkrétne v článku 20 obsahuje základné ustanovenia chrániace vlastnícke právo a ukladajúce povinnosti vlastníkovi. Ústava priznáva každému právo vlastniť majetok. Zároveň určuje, že vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu. Neposkytuje však len ochranu. Zakazuje zneužívanie vlastníctva na ujmu práv iných alebo v rozpore so všeobecnými záujmami chránenými zákonom. Výkon vlastníckeho práva taktiež nesmie poškodzovať ľudské zdravie, prírodu, kultúrne pamiatky a životné prostredie nad mieru ustanovenú zákonom.

Občiansky zákonník, ktorého ustanovenia sa použijú subsidiárne na vyplnenie "medzier" v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, tiež vymedzuje práva a povinnosti vlastníka. Podľa ustanovenia § 123 "Vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním." Toto zákonné ustanovenie sa následne realizuje aj v celom rade práv a povinností vlastníka bytu a nebytového priestoru upravené v zákone č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Pri systematickom čítaní zákona je možné dospieť k poznatku, že na niektoré práva nadväzujú povinnosti a opačne. V ďalšom texte nie sú preto práva a povinnosti vlastníka bytu oddelené, ale sú uvádzané v vzájomných súvislostiach.

Právo s vlastníctvom nakladať podľa ustanovenia § 123 Občianskeho zákonníka sa realizuje v ustanovení § 20 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, keď vlastník bytu alebo nebytového priestoru má právo previesť svoje vlastníctvo na inú osobu. Rozumie sa tým akýkoľvek scudzovací úkon vlastníka bytu alebo nebytového priestoru, t.j. predaj, darovanie, zámena. Vlastník má právo byt alebo nebytový priestor prenajať inej osobe. Pri prenájme bytu je vlastník bytu povinný do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom tak urobil, požiadať miestne príslušného správcu dane o registráciu a príjem v zmysle ustanovení zákona o dani z príjmu zdaniť.

K právu nakladať s vecou patrí aj právo zriadiť záložné právo k bytu alebo k nebytovému priestoru v dome aj v prospech tretej osoby. Ide o veľmi častý prípad zriadenia záložného práva k bytu alebo nebytovému priestoru prospech spoločnosti poskytujúcej úver. Záložné právo je vyznačené v katastri nehnuteľností na konkrétnom liste vlastníctva v časti C, t.j. ťarchy.

Právo užívania bytu a nebytového priestoru je možné nájsť v ustanovení § 12 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, keď vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome a osoby, ktoré s ním žijú v domácnosti, majú právo užívať byt alebo nebytový priestor v dome, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo a pozemok. Toto užívacie právo vlastníka bytu alebo nebytového priestoru vyplýva z podielového spoluvlastníctva na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, príslušenstve a pozemku. Právo nakladať s bytom a nebytovým priestorom a užívať ho sú základnými právami vlastníka bytu a nebytového priestoru.

K finančným povinnostiam vlastníka bytu a nebytového priestoru je možné zaradiť v zmysle ustanovenia § 10 ods. 1 a 6 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov povinnosť vlastníka bytu a nebytového priestoru v dome uhrádzať úhrady za plnenia a preddavky mesačne vopred do fondu prevádzky, údržby a opráv. Preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv sa poukazujú v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou o výkone správy mesačne vopred a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Úhrady za plnenia sú vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome povinní mesačne vopred uhrádzať na účet domu v banke.

Vlastník je povinný strpieť zásahy do svojho vlastníckeho práva a je povinný rešpektovať výkon vlastníckeho práva ostatných spoluvlastníkov. Ustanovenie § 11 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov chráni ostatných podielových spoluvlastníkov domu a obmedzuje vlastníka vo výkone jeho vlastníckeho práva. Na vlastné náklady je vlastník bytu alebo nebytového priestoru povinný udržiavať byt alebo nebytový priestor v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách, pri prenajatí bytu alebo nebytového priestoru v dome, prípadne jeho časti a pri inom nakladaní s bytom a nebytovým priestorom v dome nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru je povinný udržiavať poriadok a čistotu v dome a správať sa tak, aby nerušil ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov nadmerným hlukom (najmä v čase nočného pokoja medzi 22.00 hod. do 6.00 hod. nasledujúceho dňa), prachom, dymom, plynmi, parami a pachmi. Je potrebné si uvedomiť, že výkon vlastníckeho práva je možný len v takom rozsahu, aby neporušoval a nezasahoval do práv ostatných vlastníkov. Vzájomná tolerancia medzi všetkými vlastníkmi bytov alebo nebytových priestorov, nájomcov, ale aj ich návštevníkov a rešpektovanie práv druhých je nevyhnutná.

V prípade poškodení a závad na iných bytoch alebo nebytových priestoroch v dome, ktoré vlastník bytu alebo nebytového priestoru spôsobil alebo ich spôsobili osoby, ktoré jeho byt alebo nebytový priestor užívajú, je vlastník povinný tieto poškodenia a závady odstrániť. Povinnosť umožniť vstup do bytu alebo nebytového priestoru upravuje ustanovenie § 11 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, "Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a osobe oprávnenej vykonávať opravu a údržbu za účelom vykonania obhliadky alebo opravy, ak opravu nezabezpečí sám alebo ak ide o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody v byte a nebytovom priestore a odpočet nameraných hodnôt; ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru neumožní na požiadanie vstup do bytu, zodpovedá za škody vzniknuté takýmto konaním."

V praxi je často porušovaný zákaz vlastníka bytu alebo nebytového priestoru vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných vlastníkov v neprimeranom rozsahu alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu spoločenstva. Pri úpravách bytu alebo nebytového priestoru je potrebné získať súhlas, resp. vyjadrenie spoločenstva vlastníkov a splniť si ohlasovaciu povinnosť pri drobných opravách alebo si zadovážiť stavebné povolenie pri rozsiahlejších stavebných úpravách.

Porušenie povinnosti vlastníka bytu alebo nebytového priestoru zákon sankcionuje nariadením predaja bytu alebo nebytového priestoru v zmysle ustanovenia § 11 ods. 5 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Toto ustanovenie dáva možnosť ostatným vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru alebo spoločenstvu aby podali návrh na súd a žiadali nariadenie predaja bytu alebo nebytového priestoru. Podmienkou úspešnej aplikácie zákonného ustavenia je konanie vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorým zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva tým, že:

- hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, spoločné nebytové priestory,        príslušenstvo alebo,
- sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo
- porušuje dobré mravy v dome, alebo
- neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu.


Odňatie vlastníckeho práva je veľmi závažným zásahom do vlastníckeho práva a do základných ľudských práv zakotvených v Ústave Slovenskej republiky. Súd v prípadnom spore bude starostlivo zvažovať nevyhnutnosť riešenia vzniknutej situácie odňatím vlastníckeho práva.

Základným právom vlastníka bytu alebo nebytového priestoru a zároveň aj jeho povinnosťou je zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku na schôdzi vlastníkov. Zákon umožňuje vlastníkovi realizovať svoje hlasovacie právo aj prostredníctvom tretej osoby, vyžaduje ale písomnú formu plnomocenstva s úradne overeným podpisom vlastníka. Vlastník má právo a aj povinnosť aktívne sa podieľať na osude bytového domu. S výsledkom hlasovania na schôdzi vlastníkov bytov alebo zhromaždenia sa vlastník môže uspokojiť a rešpektovať ho, alebo sa môže obrátiť sa na súd v lehote 15 dní od oznámenia o výsledku hlasovania. Zákon pre vlastníka, ktorý sa o výsledku nemohol dozvedieť poskytuje dodatočnú trojmesačnú lehotu. Obe lehoty sú prekluzívne, t. z. že ich márnym uplynutím sa vlastník nemôže úspešne dovolať neplatnosti hlasovania schôdze vlastníkov bytov alebo zhromaždenia na súde a súd musí jeho návrh zamietnuť.

Aktívnejšiu formu zásahu do otázok bytového domu umožňuje ustanovenie § 11a zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, keď štvrtina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome má právo zvolať schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie, ak na ich žiadosť nezvolal schôdzu vlastníkov alebo zhromaždenie správca alebo rada do 15 dní od doručenia žiadosti.

Nakoniec s hlasovacím právom vlastníka bytu alebo nebytového priestoru úzko súvisia ďalšie tzv. informačné práva. Na to, aby sa vlastník mohol zúčastniť schôdze vlastníkov musí byť o nej informovaný a to písomnou formou doručenou mu minimálne päť dní pred dňom konania schôdze. O výsledku hlasovania informuje vlastníkov zvolávateľ schôdze do piatich pracovných dní od konania schôdze vlastníkov alebo zhromaždenia spôsobom v dome obvyklým. Tu už zákon nevyžaduje písomnú formu oznámenia, doručenú priamo vlastníkovi bytu alebo nebytového priestoru.

Medzi ďalšie informačné práva vlastníka bytu alebo nebytového priestoru patrí právo byť informovaný o písomnom hlasovaní a právo nahliadať do dokladov domu. Prvé uvedené právo účasti na písomnom hlasovaní sa oznamuje vlastníkovi najmenej sedem dní vopred, spôsobom v dome obvyklým (napríklad vyvesením na nástenke domu) s uvedením otázok, o ktorých sa bude hlasovať, o termíne a mieste hlasovania. Je potrebné uviesť, že hlasovanie písomnou formou je možné len ak nejde o rozhodovanie o zmluve o spoločenstve alebo zmluve o výkone správy. Druhé spomenuté právo vlastníka má charakter kontrolného práva. Vlastník má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv.

 V tomto texte sme len poskytli základný náčrt práv a povinností vlastníka bytu a nebytového priestoru.