Aktuality

Na čo si dať pozor pri kúpe nehnuteľnosti

10.09.2012

Na čo si treba dať pozor pri kúpe nehnuteľnosti

Kúpa nehnuteľnosti je vždy vážny krok a sú s ňou spojené rôzne nástrahy a riziká. Keďže kupujúci vynakladá na kúpu nehnuteľnosti nemalé finančné prostriedky a často využíva na pokrytie kúpnej ceny bankový úver alebo pôžičku, je dôležité, aby samotnej kúpe nehnuteľnosti venoval náležitú pozornosť a pred kúpou samotnou si zistil viacero skutočností, ktoré sa týkajú vlastníka nehnuteľnosti a stavu predmetu kúpy.

 V prvom rade je nevyhnutné overiť si, či je predávajúci vlastníkom nehnuteľnosti, resp. či je oprávnený s nehnuteľnosťou nakladať. Predávajúci sa totiž môže nechať pri uzavretí zmluvy, ktorou sa prevádza vlastnícke právo k nehnuteľnosti, zastúpiť zástupcom na základe plnomocenstva. Podpis predávajúceho musí byť na plnomocenstve úradne osvedčený (matrika, notársky úrad) v zmysle ustanovenia § 42 ods. 3 zákona č. 162/1995 o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon). Plnomocenstvo treba skúmať z hľadiska oprávnenia splnomocnenca na prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Vlastník nehnuteľnosti udeľuje buď plnomocenstvo na všetky právny úkony, t.j. všeobecné (generálne) plnomocenstvo alebo osobitné (špeciálne) plnomocenstvo, ktoré oprávňuje splnomocnenca len na určité druhy právnych úkonov alebo len na jeden konkrétny právny úkon, napríklad na prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

Vlastníctvo k určitej nehnuteľnosti je možné overiť pozorným preštudovaním listu vlastníctva, ktorý je možné si zadovážiť buď osobne, na príslušnej správe katastra, alebo na internetovej stránke www.katasterportal.sk.

List vlastníctva je základne rozdelený na časti:

„A - majetková podstata“, ktorá obsahuje všetky nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom práv k nehnuteľnostiam a údaje o nich,

„B - vlastníci“, t.j. bližšia špecifikácia vlastníkov a iných oprávnených osôb. Predávajúci môže byť výlučným vlastníkom, alebo môže mať spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti. Ak pôjde o prípad podielového spoluvlastníctva, na prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v celosti musia v pozícii predávajúcich vystupovať všetci podieloví spoluvlastníci. V opačnom prípade nadobudne kupujúci iba príslušný podiel, ktorý pripadá na daného predávajúceho podielového spoluvlastníka. Nehnuteľnosť môže byť taktiež v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, čo by malo zo samotného listu vlastníctva vyplývať. Z dôvodu formálnych chýb táto skutočnosť na liste vlastníctva nemusí byť vždy uvedená, preto odporúčame overiť si, či nehnuteľnosť patrí, alebo nepatrí do bezpodielového spoluvlastníctva manželov.

„C - ťarchy“, ktorá obsahuje vecné bremeno, záložné práva, predkupné práva, ak majú mať účinky vecných práv, iné práva, ak boli dohodnuté ako vecné práva a iné údaje obsahujúce bližšie vysvetlenia časti C. Ak je v časti C uvedené "bez zápisu", znamená to, že na nehnuteľnosti do dňa vydania listu vlastníctva neviaznu žiadne ťarchy.

Na konci príslušného listu vlastníctva sú uvedené tzv. poznámky, vyjadrujúce skutočnosti, ktoré obmedzujú oprávnenie vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou, alebo informujú o nehnuteľnosti alebo o práve k nehnuteľnosti. Správa katastra podľa ustanovenia § 39 ods. 1, 2 katastrálneho zákona zapisuje do katastra nehnuteľností najmä poznámku o začatí konania o súdnom výkone rozhodnutia predajom nehnuteľnosti, o začatí exekúcie predajom nehnuteľnosti, o vyhlásení konkurzu proti vlastníkovi nehnuteľnosti, o začatí vyvlastňovacieho konania a o predbežnom opatrení, ktorým sa zakazuje nakladať s nehnuteľnosťou.

 

Pred kúpou danej nehnuteľnosti odporúčame zaobstarať si aktuálny list vlastníctva a pozorne si ho preštudovať.

 Po overení si vlastníckych, resp. spoluvlastníckych práv k prevádzanej nehnuteľnosti a príp. tiarch na nehnuteľnosti, by mal predávajúci zamerať svoju pozornosť na technický stav nehnuteľnosti. V zmysle ustanovenia § 5 zákona č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov musí byť zmluva o prevode vlastníctva bytu a zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome písomná a okrem iných náležitostí musí obsahovať zistenie technického stavu bytu a nebytového priestoru podľa znaleckého posudku s uvedením opráv, ktoré treba nevyhnutne vykonať v najbližších dvanástich mesiacoch, ak o to nadobúdateľ bytu alebo nebytového priestoru požiada. Predávajúci po zvážení vlastných schopností a možností môže vyhodnotiť požiadavku znaleckého posudku ako nadbytočnú. Jednoznačne odporúčame nechať si nehnuteľnosť posúdiť odborníkom z danej oblasti, či už vo forme vypracovaného znaleckého posudku, alebo prizvaním si odborníka na obhliadku nehnuteľnosti.

 

S prevodom bytu alebo nebytového priestoru je rovnako spojený aj prevod prislúchajúceho spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, prípadne na pozemku zastavanom bytovým domom, ako aj na priľahlom pozemku. Pri obhliadke je preto potrebné sústrediť sa nielen na interiér bytu alebo nebytového priestoru, ale aj na všetky spoločné časti domu, spoločné zariadenia domu, príslušenstvo a pozemok.

 

Pre objektívne posúdenie nákladov spojených s užívaním nehnuteľnosti po jej nadobudnutí do vlastníctva je žiaduce bližšie oboznámenie sa s príslušnou formou správy domu. Podľa ustanovenia § 6 ods. 1 zákona č. 182/1993 Zb. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov na správu domu sa zriaďuje spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov neuzavrú zmluvu o výkone správy s inou právnickou osobou alebo fyzickou osobou, t.j. správcom. Kupujúci môže osloviť priamo správcu alebo predsedu spoločenstva a informovať sa na zamýšľané opravy a úpravy domu, najmä zateplovanie, opravy balkónov, výťahu, atď. Zanedbateľné pri kúpe bytu alebo nebytového priestoru nie sú ani zálohy na platby spojené s užívaním nehnuteľnosti podľa aktuálneho zálohového predpisu a výška príspevku do fondu prevádzky, údržby a opráv domu. Ten je tvorený mesačnými preddavkami vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

 

Nakoniec v rámci prieskumu okolia nehnuteľnosti nie je na škodu oboznámiť sa s územným plánom obce alebo mesta. Prostredníctvom neho môže kupujúci zistiť, či sa v okolí nehnuteľnosti nezamýšľa rozsiahla výstavba, ktorá ho môže počas dlhšieho časového obdobia obťažovať hlukom a prachom, resp. znížiť bonitu nehnuteľnosti v prípade ďalšieho prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti.

 

Ak je kupujúci aj na základe preverenie a zistenia vyššie uvedených skutočností presvedčený o správnosti svojho rozhodnutia a naďalej zamýšľa nehnuteľnosť kúpiť, potom zostáva vypracovať kúpnu zmluvu. V zmysle ustanovenia § 46 ods. 1 a 2 Občianskeho zákonníka zmluva o prevode nehnuteľnosti musí mať písomnú formu a prejavy účastníkov musia byť na tej iste listine. Podpisy predávajúcich musia byť úradne osvedčené (matrika, notársky úrad). Pri prevode vlastníckeho práva k bytu a nebytovému priestoru vyžaduje v § 5 zákon o VBNP okrem všeobecných náležitostí podľa § 43 a nasl. a § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka ďalšie náležitosti, ktoré musí kúpna zmluva obsahovať. Samotným obsahom a náležitosťami kúpnej zmluvy sa budeme zaoberať v ďalších článkoch. Odporúčame však, aby kúpnu zmluvu vypracoval alebo aspoň skontroloval odborník v oblasti práva, pretože následkom nesprávneho vypracovania kúpnej zmluvy, resp. následkom jej obsahových nedostatkov je prerušenie konania o povolení vkladu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a účastníci konania budú vyzvaní na odstránenie vád návrhu, prípadne jeho príloh.

 Poslednou dôležitou skutočnosťou, na ktorú poukazujeme je, že vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa nadobúda až právoplatnosťou rozhodnutia príslušnej správy katastra o povolení vkladu. Až týmto okamihom sa kupujúci stáva vlastníkom nehnuteľnosti a nadobúda všetky práva a povinnosti, ktoré sú s vlastníctvom nehnuteľnosti spojené.