Aktuality

Udržiavacie práce a stavebné úpravy v bytoch

Otázka: Chcem si zrekonštruovať byt v rozsahu prác: výmena okien, dverí, obkladov stien, podláh a dlažby, výmena zariaďovacích predmetov – vaňa, umývadlo, WC misa, výmena kuchynskej linky, vstavaných skríň. Je potrebné tieto práce ohlásiť stavebnému úradu resp. správcovi ?
Odpoveď: Popisované práce sú podľa § 139b ods. 15) stavebného zákona bežnými udržiavacími prácami, ktoré nie je potrebné ohlásiť stavebnému úradu. Takéto práce je vhodné oznámiť správcovi, kvôli informovanosti. Je však žiadúce informovať vlastníkov bytov výveskou vo vchode domu o realizovaní prác, aby nedošlo k zbytočným nedorozumeniam v dome. Odpad je potrebné likvidovať na vlastné náklady a v súlade so zákonom o odpadoch. 

Otázka: V rámci modernizácie bytu plánujem zväčšiť otvor resp. vybúrať časť steny medzi kuchyňou a obývacou izbou. Aký postup mám zvoliť, aby som neporušil zákon?
Odpoveď: V prvom rade je potrebné dať si urobiť statický posudok od autorizovaného stavebného inžiniera – musí mať okrúhlu pečiatku, zelenej farby, onačenie statik. Statik určí, či pôjde o zásah do nosnej alebo nenosnej steny a určí postup realizácie. Pozor !!! Aj priečka môže byť nosná !!!
V prípade, že sa bude jednať o nenosnú priečku, je stavebník povinný stavebné úpravy ohlásiť podľa § 57 ods. 1 stavebného zákona príslušnému stavebnému úradu (stavebným úradom je príslušná mestská časť, v ktorej sa nachádza byt) . K ohláseniu je potrebné pripojiť doklad o vlastníctve bytu, statický posudok a jednoduchú dokumentáciu stavebných úprav. Stavebný úrad môže určiť, že ohlásené stavebné úpravy možno uskutočniť len na základe stavebného povolenia.
Podľa § 57 ods. 2 stavebného zákona stavebník môže uskutočniť ohlásené stavebné úpravy len na základe písomného stanoviska stavebného úradu, že proti ich uskutočneniu nemá námietky. Stavebník môže uskutočňovať ohlásené stavebné úpravy alebo udržiavacie práce do dvoch rokov odo dňa doručenia oznámenia stavebného úradu stavebníkovi.
Ten, kto uskutočňuje stavebné úpravy alebo udržiavacie práce, ktoré treba ohlásiť stavebnému úradu, bez takéhoto ohlásenia alebo v rozpore s ním, dopúšťa sa priestupku podľa § 105 ods. 1 ods. písm. a) stavebného zákona a stavebný úrad ho môže potrestať pokutou až do výšky 10.000,- Sk – platí pre fyzické osoby.
V prípade, že právnická osoba alebo fyzická osoba oprávnená na podnikanie takto poruší stavebný zákon, ide v tomto prípade o správny delikt a stavebný úrad alebo inšpekcia môže uložiť pokutu až do výšky 400.000,- Sk (to platí aj pre dodávateľov).
V prípade, že pôjde o nosnú priečku , je stavebník povinný požiadať stavebný úrad podľa § 58 stavebného zákona o vydanie stavebného povolenia. So stavebnými úpravami je možné začať až na základe právoplatného stavebného povolenia Vzhľadom k tomu , že nosná priečka je spoločnou časťou domu, účastníkmi stavebného konania budú v tomto prípade všetci vlastníci bytov. V prípade veľkého počtu vlastníkov bytov – účastníkov konania, môže stavebný úrad doručovať písomnosti verejnou vyhláškou, možno predpokladať , že celé stavebné konanie až po nadobudnutie právoplatnosti stavebného povolenia bude trvať 90 dní, a preto je potrebné stavebné povolenie vybaviť v dostatočnom časovom predstihu pred začiatkom realizácie. Stavebné povolenie je platné 2 roky – t.j. je potrebné začať so stavebnými úpravami do dvoch rokov od nadobudnutia právoplatnosti stavebného povolenia.
Ten, kto uskutočňuje stavebné úpravy bez právoplatného stavebného povolenia alebo v rozpore s ním, dopúšťa sa priestupku podľa § 105 ods. 2 písm. a) stavebného zákona a stavebný úrad ho môže potrestať pokutou až do výšky 25.000,- Sk – platí pre fyzické osoby.
V prípade, že právnická osoba alebo fyzická osoba oprávnená na podnikanie takto poruší stavebný zákon, ide v tomto prípade o správny delikt a stavebný úrad alebo inšpekcia môže uložiť pokutu až do výšky 2.000.000,- Sk (to platí aj pre dodávateľov)


Okrem stavebného zákona vlastník bytu je povinný dodržiavať aj ustanovenia zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v znení neskorších zmien a doplnkov, pričom podľa § 11 ods. 4 tohto zákona vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže vykonávať úpravy bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu alebo by menil vzhľad domu bez súhlasu väčšiny vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.