Aktuality

Desať dôvodov na obnovu bytového domu

07.03.2011

Desať dôvodov na obnovu bytového domu

 Investície majú vlastníkom bytov prinášať úspory, zlepšenie pohody a kvality bývania a v neposlednom rade aj zvýšenie trhovej hodnoty domu ako celku a tiež bytov v ňom. Veľmi dobre si pamätáme, v akom technickom stave boli bytové domy postavené v hromadnej bytovej výstavbe prevedené do osobného vlastníctva nájomníkov. Rozpačitý začiatok opráv a rekonštrukcií bytových domov, ktoré sa realizovali iba z vlastných finančných zdrojov vlastníkov (vtedy nebolo možné hovoriť o nejakej obnove), nedával veľkú nádej na to, že naše sídliská či ulice rozkvitnú zo dňa na deň.

Rozmach obnovy bytových domov prináša okrem značných energetických úspor výrazné zlepšenie vzhľadu našich bytových domov uprostred šedi sídlisk alebo v staršej zástavbe. Pri plánovaní obnovy ide o investície v rozsahu niekoľko stotisíc eur (niekoľko miliónov korún), preto treba klásť veľký dôraz na zodpovednosť za tieto investície samotných vlastníkov, ktorí o obnove rozhodujú. V štádiu prípravy a plánovania obnovy je niekoľko faktorov, ktoré sa nesmú zanedbať.

 Čo je to obnova bytového fondu?

Pod pojmom obnova treba rozumieť komplexnú modernizáciu všetkých stavebných a konštrukčných prvkov stavby a použitie technologicky lepších a modernejších materiálov a systémov. nebolo vytvorené prostredie ponúkajúce vhodné úvery spoločenstvám vlastníkov bytov ako právnickým subjektov, respektíve neexistovali úvery takéhoto druhu. Vlastníci postupne prišli na to, že tvorbou fondu prevádzky údržby a opráv tromi či piatimi korunami na štvorcový meter plochy bytu nezabezpečia ani bežnú údržbu, nieto ešte obnovu svojich bytových domov.

Legislatívne prostredie obnovy a jej financovania
• Zákon NR SR č. 182/1993 Z .z. ukladá vlastníkom bytov povinnosť tvorby fondu prevádzky, údržby a opráv, ktorý slúži výhradne na opravy, údržbu obnovu a rekonštrukciu spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva.
• Zákon č. 310/1992 Zb. o stavebnom sporení v znení neskorších predpisov umožňuje spoločenstvám vlastníkov bytov získať stavebný úver na obnovu domu napriek tomu, že spoločenstvo nevlastní nehnuteľný majetok.
• Zákon č. 303/1995 Z. z. o rozpočtových pravidlách v znení neskorších predpisov umožňuje získať bankové ručenie za úver pre spoločenstvá vlastníkov bytov, a to štátnou aj súkromnou bankou.
• Zákon č. 607/2003 Z .z. o Štátnom fonde rozvoja bývania v znení neskorších predpisov zabezpečuje podporu obnovy bytového fondu spoločenstvami poskytovaním úveru s nízkou úrokovou sadzbou.
• Na základe komplexnej diagnostiky bytového fondu na celom Slovensku a zákona č. 523/2004 Z. z. o rozpočtových pravidlách verejnej správy a platných výnosov štát prostredníctvom Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR vytvoril možnosť získať dotáciu na odstránenie systémovej poruchy.
Vďaka vytvorenie týchto legislatívnych podmienok môže každý bytový dom použiť pri obnove kombináciu vlastných zdrojov s dotáciou a úverom – či už od štátu, alebo od súkromnej banky.

Postup pri obnove bytového domu

Ak samotnú myšlienku pustiť sa do obnovy bytového domu považujeme za nultý krok, respektíve východiskový bod, postup od myšlienky po kolaudáciu hotovej stavby vyzerá takto:
• zodpovedné a odborné posúdenie technického stavu budovy (ak treba, tak statické posúdenie),
• kvalitný projekt na komplexnú obnovu (aj v prípade postupnej realizácie obnovy),
• dostatočný zdroj financovania obnovy (vlastné zdroje, úvery, dotácia),
• zodpovedný výber dodávateľa stavby (porovnávať porovnateľné, žiadať referencie a certifikáty kvality na materiál a technológiu, nedať sa zlákať najlacnejšou ponukou),
• zodpovedné dozorovanie stavby nezávislým stavebným dozorom (oprávneným na výkon dozoru),
• kvalitné zmluvné zabezpečenie zhotovenia stavby (zmluva o dielo). 

Financovanie obnovy bytového domu

Možnosti financovania sa pre vlastníkov bytov od nadobudnutia zákona o vlastníctve bytov v roku 1993 radikálne zmenili. Vlastníci môžu financovať obnovu takto:
• vlastné zdroje:
§ fond prevádzky, údržby a opráv;
§ úver:
– zo stavebnej sporiteľne,
– z komerčnej banky,
– zo ŠFRB;
• cudzie zdroje:
§ dotácia na odstránenie systémovej poruchy poskytovaná MVaRR SR,
§ granty z podporných projektov EÚ a iných zdrojov napríklad na podporu obnoviteľných zdrojov alebo využitie solárnej energie.

Vlastné zdroje

• Fond prevádzky, údržby a opráv. Mnohé spoločenstvá dlhodobo sporili finančné prostriedky na fonde prevádzky údržby a opráv (ďalej len fond) a realizujú obnovu po častiach, vždy podľa našetrenej čiastky. Takýto postup je pri súčasnom trende nárastu cien a materiálov neefektívny, pretože kým sa požadovaná čiastka ušetrí, cena za prácu sa môže aj zdvojnásobiť. Preto je efektívnejšie riešiť obnovu komplexne, formou dlhodobého úveru, prípadne v kombinácii s možnosťou získať dotáciu na odstránenie systémovej poruchy. Tvorba fondu je povinná zo zákona a odvíja sa od výšky predpokladaných nákladov, t. j. podľa rozsahu schváleného plánu opráv, respektíve obnovy. V tomto štádiu sa predpokladané náklady opierajú o vypracovaný projekt vrátane rozpočtu. Tvorba fondu musí byť nastavená tak, aby umožňovala splácanie úveru, zároveň však musí zostať na fonde minimálne 20 % na zabezpečovanie bežnej údržby a povinných revízií.
• Úver zo stavebnej sporiteľne. Spoločenstvá vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ako právnické osoby, majú možnosť uzatvoriť stavebné sporenie financované z fondu, ktoré môže byť neskôr základom na získanie stavebného úveru alebo medziúveru (vždy s ohľadom na konkrétne finančné možnosti každého domu).
• Úver z komerčnej banky. Každá komerčná banka, ktorá poskytuje úver pre spoločenstvá, má vlastné podmienky, ktoré sa v zásade medzi sebou neodlišujú. Rozdiely môžu byť v úrokovej sadzbe, dĺžke splácania úveru, v podmienkach zábezpeky – ručenia za poskytnutý úver a podobne.
• Úver zo ŠFRB. ŠFRB poskytuje úvery pre fyzické a právnické osoby na základe zákona NR SR č. 607/2003 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania. Žiadatelia a ich žiadosti sú začlenení do piatich kategórií, spoločenstvá vlastníkov bytov spadajú do kategórie U 5 – Obnova bytovej budovy. Podrobnosti hľadajte na www.sfrb.sk.

Cudzie zdroje

• Dotácia na odstránenie systémovej poruchy poskytovaná MVaRR SR. Podrobnosti o rozsahu podpory na jednotlivé konkrétna systémové poruchy sú vždy uvedené v aktuálnom výnose MVaRR SR na www.build.gov.sk.
• Granty z podporných projektov EÚ a iných zdrojov napríklad na podporu obnoviteľných zdrojov alebo využitie solárnej energie. Granty môžu udeľovať napríklad Slovseff, Ministerstvo hospodárstva SR či Štrukturálne fondy MVaRR SR.

Čo predchádza žiadosti o úver alebo dotáciu

Základným impulzom na obnovu a jej financovanie je rozhodnutie vlastníkov. V zmysle zákona vlastníci rozhodujú o úvere dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov v dome, o podaní žiadosti o dotáciu nadpolovičnou väčšinou (ak zároveň nežiadajú o úver). Rozhodnutie sa musí formulovať tak, aby bolo jasné a zrozumiteľné a zároveň aby bola transparentne zdokladovaná požadovaná väčšina pri hlasovaní. Zároveň musia vlastníci na zhromaždení splnomocniť predsedu spoločenstva ako štatutára na zabezpečenie všetkých úkonov súvisiacich s podaním žiadosti o úver alebo dotáciu. Na tomto mieste je dôležité povedať, že vždy treba dopredu zistiť, aké doklady sa musia doložiť. (Podmienky na získanie všetkých typov úverov sú uverejnené na webových stránkach tej-ktorej inštitúcie: www.build.gov.sk v prípade Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR, www.sfrb.sk v prípade Štátneho fondu rozvoja bývania a každej stavebnej sporiteľne a komerčnej banky). Rozsah potrebnej dokumentácie je obsiahly, na ich zabezpečenie je potrebný dostatočný čas, preto nemožno prísť s myšlienkou obnovy v máji a myslieť si, že v júli začneme stavbu. Zvyčajne sa rozhodnutie o obnove prijíma koncom roka, aby do začiatku „sezóny“ boli doklady k dispozícii a žiadosti podané.

Praktické rady

Ak by sme mali k postupnosti pri obnove bytového domu zdôrazniť to najdôležitejšie, potom pri posudzovaní budovy z pohľadu obnovy sa musíme obrátiť na odborníka v odbore, lebo vie zistiť aj skryté nedostatky, ktoré sú laickému oku nedostupné. Celkom inú postupnosť obnovy by mohli zvoliť vlastníci podľa vlastného úsudku – na rozdiel napríklad od statika či energetika. (Pri pridelení dotácie na odstránenie systémovej poruchy alebo úveru zo ŠFRB je to podmienkou.) Schválenie financovania je „najtemperamentnejším“ krokom celého procesu. Na ňom stojí a padá celá obnova bytového domu. Dovolíme si tvrdiť, že neexistuje dom, v ktorom by schvaľovanie prešlo hladko, bez akéhokoľvek náznaku podozrievania, obviňovania či priam snahy o zmarenie. Často jedinec bez dostatku informácií zmarí úsilie ostatných. Na druhej strane treba dôsledne a podrobne pripraviť všetky podklady pri schvaľovacom procese tak, aby pravdivé argumenty a čísla o cenách materiálov a prác, úrokových sadzbách úverov a o energetických úsporách dostatočne presvedčili vlastníkov o potrebe obnovy. Vypracovanie projektu na obnovu je nevyhnutné. Projekt je dôležitý aj pri obnove vnútorných rozvodov médií. Môže sa to javiť ako banálna či nepotrebná požiadavka, avšak iba do času, kým sa nevyskytne problém. Len ťažko potom niekto dokáže bez otvorenia alebo rozobratia zistiť, čo bolo do stavby zabudované, ako to bolo zabezpečené, ošetrené, podložené, prekryté, obalené atď. Preto odporúčame tento krok nepodceňovať.

Výber dodávateľa stavby je dôležitým a niekedy aj rozhodujúcim krokom. V prvom rade treba na získanie prehľadu na trhu osloviť viacero dodávateľov. Pri zadávaní požiadavky cenovej ponuky stavby sa musia vyšpecifikovať požiadavky (najlepšie podľa tzv. slepého rozpočtu), pretože iba tak možno porovnávať porovnateľné. Každý, kto pre svoj dom zabezpečoval realizáciu obnovy vrátane dotácie či úveru, uzná, že každé nesprávne rozhodnutie alebo šetrenie na nesprávnom mieste sa neraz nepríjemne vypomstí. Zmluva o dielo, ktorá je právnym pilierom obnovy bytového domu, musí byť postavená tak, aby hájila záujmy oboch zmluvných strán – investora aj dodávateľa, jasne definovala podmienky celého procesu stavby od jej začatia až po odovzdanie. Musí obsahovať zodpovednosť za prípadné škody nielen počas stavby, ale aj po jej odovzdaní do užívania, za nedodržanie technológie či plynulé sprístupnenie všetkých častí domu tak, aby nedošlo k spomaleniu alebo zastaveniu stavby.

Po úspešnom zvládnutí predchádzajúcich krokov sa môže začať samotná realizácia – pri komplexnej obnove bytového domu predstavuje niekoľko týždňov a mesiacov hluku, prachu, špiny, zosúladenia vlastníkov nad sebou, pod sebou vedľa seba, sprístupnenie balkóna, lodžie, bytového jadra a podobne. Dôležitým a závažným aspektom procesu realizácie stavby je dozorovanie. Stavebný dozor je osoba, ktorá prísnym a odborným okom sleduje celý proces stavby, každú zmenu technologického postupu stavby a zaznamenáva ho do stavebného denníka a zároveň zhotovuje fotodokumentáciu. Chráni záujmy investora, čiže vlastníkov, a ručí im za dodržanie projektu a technológie. Preto na tomto článku stavby netreba šetriť –zabezpečiť nezávislý kvalitný stavebný dozor je jednoducho nevyhnutné. Posledným, no nemenej dôležitým krokom ako ostatné je kolaudácia stavby a jej prevzatie do užívania. Až tu si mnohí uvedomia, čo všetko sa muselo vykonať a zabezpečiť, aby bolo možné celé úsilie ukončiť záverečnou bodkou. Až keď sa odstránia sutina, kontajnery, lávky či lešenia a okolie domu bude prázdne, až keď sa uprace špina a zelená tráva sa opäť zazelená, až potom si možno vydýchnuť...

Desať dôvodov, pre ktoré sa oplatí obnova bytového domu

  1. Zníženie spotreby energie na vykurovanie zateplením obvodového plášťa, vyregulovaním vykurovacej sústavy, obnovou   vykurovacej sústavy, zmenou zdroja tepla, obnovou elektrických rozvodov, použitím úsporných prvkov.
  2. Odstránenie porúch obvodového plášťa a jeho konštrukčných prvkov (aj systémových), odstránenie zatekania a tepelných mostov, najmä výplňových konštrukcií.
  3. Zlepšenie tepelnej pohody zvýšením vnútornej povrchovej teploty stien vo všetkých miestnostiach bytového domu.
  4. Odstránenie hygienických nedostatkov stavby a vytvorenie zdravšieho vnútorného prostredia.
  5. Zníženie tepelného namáhania nosných konštrukcií bytového domu.
  6. Zamedzenie korózie oceľovej výstuže v betónových paneloch a ich stykoch. 
  7. Výrazné zlepšenie architektonického vzhľadu bytového domu.
  8. Predĺženie životnosti bytového domu o 25 až 30 rokov.
  9. Zvýšenie trhovej ceny bytu.
  10. Zlepšenie životného prostredia znížením emisií skleníkových plynov, pretože múdre hlavy tvrdia, že najefektívnejšia je tá energia, ktorú netreba vyrobiť.